Chiria brută vs. chiria netă: Cum calculezi venitul real din închirieri
Diferența dintre chiria brută și chiria netă. Află ce este venitul net din cedarea folosinței bunurilor și cum se calculează în funcție de noile reguli fiscale.
Renzi
Publicat la 7 aprilie 2026
2 min. timp de lectură
Când închiriezi un apartament, suma pe care o încasezi lunar de la chiriaș nu este suma care îți rămâne efectiv în buzunar. Mulți proprietari la început de drum confundă chiria brută cu chiria netă, ceea ce poate duce la estimări greșite ale randamentului investiției imobiliare.
În acest ghid explicăm clar diferența dintre cele două, cum se calculează impozitul și ce alte costuri ascunse trebuie să iei în calcul pentru a afla profitul real din închirieri.
Ce este chiria brută?
Chiria brută reprezintă suma totală de bani prevăzută în contractul de închiriere, pe care chiriașul o transferă lunar proprietarului.
De exemplu, dacă ai un contract pentru suma de 400 EUR / lună, venitul tău brut anual va fi:
400 EUR x 12 luni = 4.800 EUR (chirie brută anuală)
Din această sumă ANAF va calcula impozitul pe care îl datorezi statului.
Ce este chiria netă?
Chiria netă reprezintă profitul tău real. Este suma care îți rămâne în buzunar după ce ai scăzut din chiria brută toate taxele și cheltuielile asociate cu proprietatea.
O formulă simplificată pentru chiria netă este: Chiria netă = Chiria brută – (Impozit + CASS + Reparații + Cheltuieli asociație suportate de proprietar + Pierderi din perioadele de neocupare)
Randamentul real al investiției tale imobiliare (ROI) se calculează întotdeauna raportând chiria netă la valoarea proprietății, nu chiria brută.
Venitul Net în sens fiscal (ANAF)
Atenție la terminologie! Pentru ANAF, Venitul Net Anual are o definiție strictă și reprezintă baza de calcul pentru aplicarea impozitului.
Datorită revenirii la cota forfetară de cheltuieli de 20%, calculul fiscal se face astfel:
- Venit Brut Anual = Totalul chiriilor încasate într-un an.
- Cota Forfetară (20%) = Sumă deductibilă automat, fără a fi nevoie de chitanțe sau facturi justificative.
- Venit Net Anual (fiscal) = Venit Brut - 20%.
Impozitul de 10% se aplică la acest Venit Net Anual fiscal, rezultând practic într-o cotă efectivă de impozitare de 8% din totalul încasărilor brute.
Exemplu de calcul: Chiria brută vs. netă (2025/2026)
Să presupunem că închiriezi un apartament cu 500 EUR / lună (aprox. 2.500 RON/lună). Într-un an (12 luni), calculele arată astfel:
- Chiria Brută Anuală: 500 EUR x 12 = 6.000 EUR (aprox. 30.000 RON)
- Cota Forfetară (20%): 6.000 RON (deducere automată)
- Venit Net Fiscal (bază de impozitare): 24.000 RON
- Impozit (10% din venitul net): 2.400 RON
- CASS (Sănătate): Dacă venitul net fiscal (24.000 RON) depășește pragul de 6 salarii minime, datorezi și CASS. Să presupunem că datorezi un CASS de 1.980 RON.
În acest scenariu:
- Taxe totale datorate: 2.400 RON (Impozit) + 1.980 RON (CASS) = 4.380 RON.
- Chiria Netă Anuală (doar scăzând taxele): 30.000 RON - 4.380 RON = 25.620 RON.
La acești 25.620 RON va trebui să mai scazi cheltuielile tale reale cu reparațiile (ex. schimbat centrala, zugrăvit) pentru a afla profitul real.
Cheltuielile ascunse care reduc chiria netă
Diferența dintre brut și net nu este dată doar de taxe. Pentru o imagine financiară corectă, proprietarii trebuie să includă în calculul chiriei nete și următoarele costuri operaționale:
- Taxe și impozite: Impozitul pe venit, CASS, dar și impozitul anual pe proprietate plătit la primărie.
- Costuri de întreținere și reparații: Uzura normală cade în sarcina proprietarului (ex: reparația mașinii de spălat, a instalațiilor sanitare majore).
- Fondul de reparații și rulment: Deși utilitățile curente sunt plătite de chiriaș, contribuțiile la fondul de reparații al blocului sunt, prin lege, obligația proprietarului.
- Perioadele de “vacanță” (neocupare): Statistic, un apartament pe termen lung poate sta gol 1-2 luni la fiecare câțiva ani între chiriași, timp în care nu doar că nu produce venit, dar generează cheltuieli de întreținere pe care trebuie să le acoperi.
- Comisioanele agențiilor: Dacă lucrezi cu un agent imobiliar, comisionul de intermediere (de obicei echivalentul a 50% sau 100% dintr-o lună de chirie) scade din chiria netă din primul an.
Concluzie
Când negociezi prețul chiriei sau când îți evaluezi investiția, bazează-te întotdeauna pe chiria netă. Scade din suma lunară solicitată un procent de siguranță pentru taxe (între 8% și 18% dacă datorezi și CASS) și alocă un buget anual pentru reparații, ca să ai o așteptare realistă privind profitul pe care îl vei obține.
Articole conexe
Întrebări frecvente
Ce este chiria brută?
Chiria brută reprezintă suma totală pe care chiriașul o plătește lunar sau anual, conform contractului de închiriere, înainte de a scădea orice taxe, impozite sau cheltuieli de întreținere.
Ce este chiria netă?
Chiria netă reprezintă suma care îi rămâne efectiv proprietarului după plata impozitului pe venit, a contribuției la sănătate (CASS), și după scăderea cheltuielilor cu reparațiile, fondul de rulment sau perioadele de neocupare (vacanță).
Cum se calculează venitul net anual din chirii la ANAF?
Conform codului fiscal aplicabil (cu cota forfetară de 20%), venitul net anual (suma impozabilă) se calculează scăzând 20% din venitul brut total. La acest venit net se aplică impozitul de 10%.