Care este formula de calcul pentru impozit chirie la persoane fizice?

Din venitul brut (totalul chiriei încasate) se scade o cotă forfetară de 20%. La venitul net rezultat se aplică un impozit de 10%. Exemplu: la 2.000 lei/lună (24.000 lei/an), venitul net este 19.200 lei și impozitul datorat este 1.920 lei/an.

Cât plătești la ANAF pentru închirierea unui apartament?

La o chirie de 2.000 lei/lună plătești aproximativ 1.920 lei/an impozit pe venit. La 3.000 lei/lună plătești aproximativ 2.880 lei/an. Dacă venitul net anual depășește 6 salarii minime brute (24.300 lei în 2026), se adaugă și CASS: 2.430 lei în prima treaptă.

Este obligatoriu să declar chiria dacă sunt persoană fizică?

Da. Orice venit din cedarea folosinței bunurilor trebuie declarat la ANAF prin formularul C168 (în 30 de zile de la semnarea contractului) și prin Declarația Unică (anual, până pe 25 mai).

Până la ce dată se plătește impozitul pe chirii?

Impozitul se plătește până pe 25 mai a anului următor celui în care s-a realizat venitul. Dacă plătești integral până pe 25 mai, poți beneficia de bonificația de 1% (impozit plătit integral și la timp).

Se plătește CAS pentru veniturile din chirii?

Nu. Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor nu se datorează niciodată CAS (contribuția la pensie), ci doar impozitul pe venit de 10% și, peste plafoane, CASS-ul de 10%.

renzi.ro | Impozit pe închiriere apartament: Cât se plătește la ANAF (ghid 2026 pentru persoane fizice)

Q: Cât este impozitul pe închiriere apartament în 2026?

Impozitul pe venit este 10%, aplicat la venitul net. Venitul net se obține scăzând cota forfetară de 20% din chiria brută anuală. Pe scurt: plătești efectiv 8% din chiria brută ca impozit pe venit (10% din 80%), la care se pot adăuga contribuția CASS dacă depășești plafoanele anuale (6, 12 sau 24 de salarii minime brute).

Q: Cine plătește impozitul pe chirie, proprietarul sau chiriașul?

În mod obișnuit, proprietarul (persoană fizică) depune Declarația Unică și plătește taxele. Excepția apare când chiriașul este o firmă (PJ), caz în care firma reține impozitul la sursă și îl virează la ANAF.

Cât este impozitul pe închiriere apartament în 2026

Dacă ești proprietar și obții venituri din cedarea folosinței bunurilor, ești obligat prin lege să plătești un impozit pe închiriere apartament. Fie că închiriezi o garsonieră studenților sau o casă de vacanță, statul român taxează aceste venituri.

Pe scurt, în 2026:

Impozit pe venit: 10% aplicat la venitul net
Cota forfetară: 20% (scăzută automat din venitul brut)
Impozit efectiv: 8% din chiria brută anuală (10% × 80%)
CASS: doar peste pragul de 6 salarii minime brute pe an (24.300 lei în 2026)
CAS: nu se datorează niciodată pentru chirii

În cazul în care ești persoană fizică (nu ai firmă, PFA sau SRL pentru a gestiona imobilul), regulile fiscale sunt clare, deși au suferit modificări importante începând cu 2024 și în anii următori. Dacă ai un PFA sau SRL, citește ghidul nostru despre impozit chirie persoană juridică.

Formula de calcul — impozit chirii persoane fizice

Nu se aplică impozitul direct pe suma primită lunar de la chiriaș. Legea îți oferă un „discount” numit cotă forfetară de 20% — un procent din veniturile brute pe care statul îl consideră cheltuieli implicite (uzură, reparații minore), fără să îți ceară facturi sau chitanțe doveditoare.

Formula calcul impozit chirie:

Venit Brut Anual = Chiria lunară × 12 luni
Venit Net = Venit Brut Anual − (20% din Venit Brut)
Impozit de Plată = 10% × Venit Net

Înțelege în detaliu diferența dintre chiria brută și chiria netă pentru a-ți planifica corect bugetul și a vedea profitul real după taxe. Dacă chiria e stabilită în Euro, verifică și ce curs valutar BNR se folosește la Declarația Unică.

Exemplu concret — cât plătești la ANAF pentru o chirie de 2.000 lei/lună

Element	Valoare
Chirie lunară	2.000 lei
Venit brut anual	24.000 lei
Cotă forfetară (20%)	4.800 lei
Venit net anual	19.200 lei
Impozit pe venit (10%)	1.920 lei/an
CASS (sub plafon de 6 × 4.050 = 24.300 lei)	0 lei
Total obligații ANAF	1.920 lei/an

La o chirie de 3.000 lei/lună (36.000 lei/an), venitul net este 28.800 lei (depășește plafonul de 24.300 lei), așa că se adaugă CASS: 2.430 lei. Total: 2.880 + 2.430 = 5.310 lei/an.

Pentru calcule instant și pentru alți ani fiscali, folosește:

Tabel comparativ: impozit pe închiriere apartament 2023–2026

An	Cotă forfetară	Impozit pe venit	Plafon minim CASS*	Salariu minim brut
2023	40% (până la 01.01.2024)	10% la venit net	6/12/24 × salariul minim	3.000 lei
2024	20% (reintrodusă prin OUG 115/2023)	10% la venit net	6/12/24 × 3.300 lei = 19.800 / 39.600 / 79.200 lei	3.300 lei
2025	20%	10% la venit net	6/12/24 × 4.050 lei = 24.300 / 48.600 / 97.200 lei	4.050 lei (de la 01.07)
2026	20%	10% la venit net	6/12/24 × 4.050 lei = 24.300 / 48.600 / 97.200 lei	4.050 lei

*CASS se calculează la plafonul respectiv, la cota de 10%.

Notă importantă: Începând cu 1 ianuarie 2024, cota forfetară de 20% a fost reintrodusă prin OUG 115/2023 pentru toate contractele de închiriere ale persoanelor fizice, simplificând calculul față de 2023, când pentru contractele înregistrate după 1 ianuarie 2023 se plătea la venitul brut integral (fără deducere forfetară).

Cine plătește impozitul pe chirie — proprietarul sau chiriașul?

Regula generală: proprietarul (locatorul) este cel care datorează impozitul pe venit statului. Modalitatea de plată diferă în funcție de cine este chiriașul:

Chiriaș persoană fizică: Proprietarul încasează chiria întreagă și plătește singur impozitul prin Declarația Unică.
Chiriaș persoană juridică (firmă / PFA / SRL): Firma are obligația legală de a reține la sursă impozitul pe chirie și de a-l plăti la ANAF în numele tău. În acest caz, tu primești „chiria netă” (deja fără impozit). Pentru scenariul complet, citește ghidul despre persoană fizică ce închiriază unui SRL/PFA.

Diferența între CAS și CASS la chirii

Atenție la confuzia frecventă dintre CAS (contribuția la pensie) și CASS (contribuția la sănătate). Pentru veniturile din chirii:

CAS (25%): NU se datorează niciodată.
CASS (10%): Se datorează doar dacă venitul net anual din chirii (eventual cumulat cu alte venituri extra-salariale) depășește plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute.

Detalii complete în ghidul despre CAS vs CASS la chirii și în calculul plafoanelor CASS.

Declararea și plata impozitului pe chirie

Plata impozitului pe chirie pentru persoane fizice este strâns legată de obligațiile de declarare:

Formularul C168 — în 30 de zile de la semnarea contractului. Online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV). Vezi tutorialul pas cu pas pentru formularul C168.
Declarația Unică — anual, până pe 25 mai. Prin Declarația Unică declari venitul estimat și cel realizat și calculezi impozitul și CASS.
Plata efectivă: prin Ghișeul.ro sau transfer bancar către Trezorerie. Detalii în ghidul despre plata impozitului pe chirie la ANAF.

Bonificație 1%: dacă plătești integral impozitul până pe 25 mai, beneficiezi de o reducere de 1% din impozitul datorat.

Chirie în Euro? Ce curs se folosește

Peste 80% din contractele de închiriere din România au prețul în Euro. Pentru Declarația Unică, ANAF folosește cursul BNR din ziua precedentă depunerii declarației. Citește detaliat în Impozit pe chirie în valută (Euro): ce curs valutar se folosește la ANAF.

Coproprietari — fiecare declară cota sa

Când apartamentul este deținut de 2 sau mai mulți coproprietari (de exemplu soț și soție cu 50%–50%), fiecare declară doar cota sa parte și depune propria Declarație Unică. Detalii în calculatorul impozit chirie 2026 — secțiunea coproprietari.

Impozit pe închiriere apartament: Cât se plătește la ANAF (ghid 2026 pentru persoane fizice)