Cum completezi și depui Declarația Unică pentru venituri din chirii în 2026

Pe scurt: Orice ban câștigat din închirierea unui apartament trebuie declarat la ANAF, ca statul să știe cât impozit ai de plată. Documentul prin care faci asta se numește Declarația Unică (Formularul 212). Începând cu 2026, ANAF îți oferă un document deja completat cu o mare parte din date (declarația precompletată), dar tu trebuie să verifici dacă sumele sunt corecte și apoi să apeși pe butonul de trimitere.

De ce trebuie să depui Declarația Unică?

Obținerea de bani din închirierea apartamentelor, caselor sau terenurilor (termenul legal folosit de ANAF este „venituri din cedarea folosinței bunurilor”) vine cu obligația de a raporta aceste sume la stat.

Declarația Unică este formularul principal prin care îi spui statului cât ai încasat și prin care ți se calculează impozitul pe chirie și, dacă e cazul, contribuția la sănătate (CASS). (Atenție: dacă închiriezi către o firmă, firma îți va reține impozitul pe venit, iar tu vei depune Declarația Unică doar pentru CASS. Vezi detalii despre închirierea către firme).

Termenul limită pentru a depune Declarația Unică este 25 mai. Adică, pentru banii obținuți în anul 2025, vei depune declarația până cel târziu pe 25 mai 2026.

Unde găsesc și cum accesez Declarația Unică precompletată?

O mare noutate începând cu anul 2026 este că ANAF îți pregătește o declarație precompletată. Asta înseamnă că sistemul strânge automat informații despre contractele pe care le-ai înregistrat deja la ei (prin formularul C168) și pune sumele direct în rubricile potrivite.

Unde o descarci sau o accesezi:

• Nu trebuie să descarci un PDF pe care să-l printezi.
• Totul se face online, dar atenție: formularul nu se găsește în interiorul contului tău clasic de SPV (Spațiul Privat Virtual), cum te-ai fi așteptat.
• Trebuie să intri pe site-ul ANAF și să cauți butonul special numit „Depunere Declarație Unică și alte formulare SPV-PF” (sau direct pe platforma dedicată formularespv-pf.anaf.ro). Acolo te loghezi cu datele tale de SPV și abia apoi îți va apărea declarația gata completată.

Cum verifici datele precompletate?

Faptul că ANAF a pus datele acolo nu înseamnă că ai scăpat de treabă. Documentul este doar un draft (o ciornă), iar responsabilitatea finală este a ta.

Ce trebuie să verifici:

1. Sumele totale: Corespund veniturile trecute în declarație cu chiria reală pe care ai primit-o?
2. Perioada: Dacă ai încheiat un contract mai devreme, s-a calculat doar pentru lunile în care ai avut efectiv un chiriaș?
3. Veniturile lipsă: ANAF completează doar ce știe. Dacă ai avut proprietăți închiriate în străinătate sau ai tranzacționat criptomonede, sistemul nu are de unde să știe. Acele sume trebuie să le adaugi tu manual.

Dacă totul este corect, validezi și semnezi electronic (folosind contul tău SPV). Dacă găsești greșeli, poți corecta rubricile respective înainte de a trimite declarația.

Cum depui Declarația Unică: Pași concreți

Iată ce ai de făcut, pas cu pas:

1. Intră pe platforma dedicată: Pe site-ul ANAF, apasă pe „Depunere Declarație Unică și alte formulare SPV-PF” (sau direct formularespv-pf.anaf.ro) și loghează-te cu numele de utilizator și parola din SPV (atenție, momentan pe acest portal nu funcționează logarea cu certificatul digital).
2. Deschide Declarația precompletată: Odată logat, sistemul îți va genera automat formularul 212 pentru anul curent.
3. Analizează sumele: Verifică ce a calculat ANAF (venitul brut minus cota fixă de 20% pe care ți-o scade statul pentru cheltuieli).
4. Completează lipsurile: Dacă lipsește un venit (ex. chirii din străinătate), adaugă-l acum.
5. Trimite la ANAF: Apasă butonul de validare și depunere.
6. Păstrează recipisa: După depunere, vei primi în SPV un mesaj (recipisă) cu un număr de înregistrare. Acesta este dovada ta că ai respectat legea.

Dacă descoperi ulterior că ai trimis documentul cu o greșeală, poți depune o declarație rectificativă (adică o declarație care o corectează pe prima), bifând în formular că este vorba despre o rectificare.

Cum declari o chirie stabilită în Euro?

Dacă în contract ai stabilit chiria în Euro, apare o situație specială. ANAF vrea să știe sumele în Lei.

Pentru a transforma banii din Euro în Lei, se folosește cursul BNR conform regulilor fiscale (cursul din ziua precedentă depunerii sau cursul mediu anual, în funcție de situație). Vezi ghidul complet despre cursul valutar ANAF la chirii.

Atenție: Din acest motiv, chiar dacă încasezi aceeași sumă în Euro, impozitul tău în Lei va fluctua de la an la an, în funcție de curs.

Fără estimări: Ce se întâmplă dacă reziliezi un contract?

Legea a devenit mai simplă recent. S-a eliminat obligația de a estima cât vei câștiga în viitor. Acum declari și plătești impozit doar pentru banii pe care i-ai obținut efectiv în anul trecut.

Exemplu: Dacă un chiriaș pleacă și contractul este reziliat în aprilie 2025 (și ai declarat încetarea prin formularul C168), nu trebuie să faci o declarație specială de “închidere” în Declarația Unică. Pur și simplu, în mai 2026, vei depune Declarația Unică și vei trece acolo doar suma pe care ai încasat-o pe acele 4 luni (ianuarie - aprilie).

Linkuri utile

• Cum obții bonificația (reducerea) de 3% la plata impozitului
• Ghid complet pentru înregistrarea contractului la ANAF (C168)
• Cum se reziliază contractul înainte de termen (Act adițional & Formular C168)
• Cum funcționează taxarea pentru persoanele fizice
• Când devine obligatorie plata CASS pentru sănătate

Articole conexe

• Asigurare deductibilă în sistem real
• Registru digital de reparații (pentru deducere)
• Automatizări pentru chirii (export ANAF)