Taxa forfetară și Impozit Chirie prin Booking & Airbnb (Regim Hotelier)
Află cum se calculează impozitul pentru închirierea în regim hotelier prin Booking sau Airbnb. Când aplici taxa forfetară și când sistemul real.
Renzi
Publicat la 30 martie 2026
Actualizat la 16 aprilie 2026
2 min. timp de lectură
Regimul hotelier vs. Închirierea clasică
Dacă ai decis să nu îți închiriezi proprietatea pe termen lung și să o oferi turiștilor prin platforme precum Booking.com sau Airbnb, intri sub incidența regimului hotelier (închiriere în scop turistic).
În timp ce impozitul pe chirie la persoanele fizice (termen lung) are o metodă de calcul relativ simplă și fixă (10% din brut din 2024, fără deduceri), impozitarea în regim hotelier funcționează diferit. Ai, în general, două mari variante prin care poți declara acest venit, cu avantaje și dezavantaje.
1. Sistemul Forfetar (Norma de venit)
Dacă oferi spre închiriere între 1 și 5 camere (atenție, se numără camerele, nu neapărat apartamentele în totalitatea lor) în cursul unui an fiscal, regula generală de la ANAF este impunerea la norma de venit (taxa forfetară).
Cum funcționează?
- ANAF stabilește o sumă fixă anuală (normă) estimată a fi câștigată pentru o cameră închiriată turistic în zona respectivă (de ex. o normă la Brașov va fi diferită față de una într-o comună din Vaslui).
- Impozitul de plătit este de 10% aplicat strict la această normă, indiferent dacă tu ai încasat real mai mult sau mai puțin prin platforma de Booking.
- Această metodă este extrem de avantajoasă dacă ai un grad de ocupare foarte ridicat pe platformele de rezervări, deoarece nu vei plăti taxe pe excedentul încasat.
2. Sistemul Real
Dacă depășești limita de 5 camere sau dacă optezi tu benevol pentru acest sistem (pentru minimum 2 ani), vei trece la impozitarea în sistem real.
Cum funcționează?
- Aici, vei plăti un impozit pe venitul net (venituri totale încasate din care scazi cheltuielile deductibile demonstrabile cu facturi/bonuri).
- Presupune ținerea unei contabilități în partidă simplă.
- Este util dacă, de exemplu, de abia ai listat apartamentul, ești la început, gradul de ocupare e scăzut și ai foarte multe cheltuieli de curățenie, comisioane reținute de Booking/Airbnb etc.
Cât se câștigă din închiriere în regim hotelier?
Mulți proprietari se întreabă cât se câștigă din închiriere în regim hotelier înainte să investească. Răspunsul depinde de patru factori:
- Locația imobilului — orașele turistice și marile centre urbane (București, Cluj, Brașov, Sibiu, Constanța, Timișoara) au tarife medii per noapte între 200 și 500 lei, cu vârfuri în weekend-uri și sezon. În orașele mici, tarifele scad la 100-200 lei/noapte.
- Gradul de ocupare — în orașele mari, media realistă pentru un apartament listat profesionist este 60-80% din zilele calendaristice. La mare sau în stațiuni montane, ocuparea este polarizată (90%+ în sezon, 10-20% în extrasezon).
- Calitatea listării — fotografii profesioniste, recenzii pozitive, răspuns rapid la mesaje și un preț bine calibrat pot crește ocuparea cu 30-40%.
- Costurile operaționale — curățenia între rezervări (200-400 lei), comisioanele platformelor (15-18% Booking, 14% Airbnb), utilitățile (incluse în preț), consumabilele (produse de baie, cafea, detergenți) și uzura accentuată a mobilierului.
Estimare concretă pentru un apartament de 2 camere în București
| Indicator | Valoare estimativă |
|---|---|
| Tarif mediu per noapte | 300 lei |
| Grad de ocupare anual | 70% (≈ 256 nopți) |
| Venit brut anual | 76.800 lei |
| Comision platformă (15%) | -11.520 lei |
| Curățenie (≈ 80 check-in-uri × 250 lei) | -20.000 lei |
| Utilități, consumabile, mentenanță | -8.000 lei |
| Venit net operațional | 37.280 lei |
| Impozit 10% (aplicat la norma de venit sau venit net) | variabil |
| CASS (dacă depășește plafonul) | variabil |
Pentru un comparativ echitabil cu termen lung: aceeași unitate, închiriată pe termen lung la 3.000 lei/lună, ar aduce 36.000 lei/an brut, cu costuri operaționale aproape zero și stres minim. Pentru mulți proprietari, diferența de 1-2 mii lei/an nu compensează efortul suplimentar.
Obligații CASS și Tranziția spre termen lung
La fel ca la închirierile clasice, și veniturile din regim hotelier intră în calculul pragurilor pentru Sănătate. Dacă depășești 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe economie, ești vizat de calculul CASS și plafoane.
De la short-term la long-term: Un pas natural
Mulți proprietari realizează că închirierea prin Booking sau Airbnb se transformă rapid într-un „al doilea job”: mesaje la 12 noaptea, servicii de curățenie greu de găsit, daune accidentale repetate și incertitudinea fluxului de numerar în extrasezon.
De aceea, mulți investitori aleg să adauge în portofoliu închirieri pe termen lung, sau chiar să renunțe complet la short-term. Pe termen lung, veniturile sunt previzibile, iar contractul ferm îți oferă siguranță. Iar odată cu trecerea la termen lung, poți folosi platforme moderne pentru proprietari, cum este Renzi, care preiau administrarea chiriei, scadențele de plată, emiterea și urmărirea facturilor sau garanțiilor, lăsându-ți timp liber cu adevărat, ca la o investiție pasivă. Toate noile tale contracte trebuie pur și simplu raportate prin formularul C168 la ANAF.
Articole conexe
Întrebări frecvente
Cât se câștigă din închiriere în regim hotelier în România?
Venitul brut lunar din regim hotelier variază tipic între 2.500 și 8.000 lei pentru un apartament de 2 camere într-un oraș mare (București, Cluj, Brașov, Timișoara), în funcție de locație, sezon și grad de ocupare. După scăderea costurilor (curățenie 200-400 lei/rezervare, comisioane Booking/Airbnb 15-18%, utilități, consumabile), profitul net lunar este adesea 40-60% din venitul brut, plus impozit și CASS.
Câștigi mai mult din Booking/Airbnb sau din închiriere pe termen lung?
La un grad de ocupare peste 70% în orașele turistice, regimul hotelier poate aduce cu 20-50% mai mult decât chiria pe termen lung. Dar presupune muncă suplimentară (curățenie, check-in, recenzii, daune) și risc de sezonalitate. Pentru investitorii care vor venit pasiv previzibil, închirierea pe termen lung rămâne mai convenabilă.
Trebuie să depun Declarația Unică dacă am închiriat doar câteva zile pe an pe Booking?
Da. Orice venit obținut din închirierea în scop turistic, indiferent de numărul de zile (peste o zi), trebuie declarat la ANAF prin Declarația Unică.
Pot trece de la regim hotelier la chirie pe termen lung?
Da, poți schimba destinația imobilului, dar va trebui să închizi declarațiile pentru norma de venit (dacă e cazul) și să declari noul contract de închiriere pe termen lung la ANAF prin formularul C168.