Persoană fizică închiriază la firmă (SRL/PFA): Calcul impozit și obligații fiscale
Află ce obligații ai dacă ești persoană fizică și închiriezi un imobil către o firmă (SRL sau PFA). Ghid complet de calcul impozit reținut la sursă.
Renzi
Publicat la 3 aprilie 2026
2 min. timp de lectură
Introducere
Dacă deții un apartament, un spațiu comercial sau un teren și ai găsit un chiriaș care este persoană juridică (SRL, ONG) sau entitate cu evidență contabilă (PFA, II), regulile de impozitare sunt diferite față de închirierea către altă persoană fizică.
Începând cu 2024, pentru situația în care o persoană fizică închiriază la o firmă, statul a transferat o mare parte din povara birocratică pe umerii firmei prin mecanismul de reținere la sursă. Mai jos explicăm cum se face acel calcul impozit reținut la sursă pentru plata chirie la PF și ce responsabilități îi revin fiecărei părți.
Cine plătește impozitul: Reținere impozit chirie persoană juridică
Marea schimbare introdusă de ANAF (începând cu 1 ianuarie 2024) este că proprietarul persoană fizică nu mai plătește direct impozitul pe venitul din chirii. În schimb, răspunderea fiscală este transferată chiriașului (firma sau PFA-ul), care aplică mecanismul de reținere la sursă.
Aceasta înseamnă că firma este obligată legal să calculeze și să rețină impozitul din suma brută a chiriei stabilite în contract, să vireze impozitul la bugetul de stat și să transfere proprietarului restul banilor (chiria netă de impozit). Proprietarul persoană fizică nu mai are de completat declarații fiscale lunare pentru acest impozit, totul fiind în sarcina persoanei juridice. (Poți citi mai pe larg și despre mecanismul general de reținere la sursă a impozitului).
Calculator chirie persoană juridică de la fizică: Exemplu de calcul
Dacă ești în căutarea unui calculator chirie platită de SRL pentru a înțelege câți bani primești efectiv în mână și cât merge la stat, iată cum se aplică formula:
- Chiria brută = suma stipulată în contract.
- Cota forfetară = 20% din chiria brută (sumă neimpozabilă).
- Venitul net impozabil = Chiria brută minus cota forfetară de 20%.
- Impozitul pe venit = 10% din venitul net.
Exemplu concret (Calcul impozit chirie pentru PJ):
- Ai agreat o chirie brută lunară de 3.000 de lei.
- Deducerea de 20% = 600 de lei.
- Venitul net = 2.400 de lei.
- Impozit de 10% reținut la sursă = 240 de lei.
În acest scenariu, la scadența lunară:
- Firma va plăti la ANAF 240 de lei.
- Firma îți va transfera ție (proprietar PF) suma de 2.760 de lei (3.000 lei – 240 lei).
Practic, poți considera simplificat că din suma brută din contract se reține direct 8%.
Obligațiile firmei chiriașe (SRL / PFA)
Dacă firma ta închiriază de la o persoană fizică, ai următoarele datorii legale:
- Să oprești la sursă suma reprezentând impozitul.
- Să declari acest impozit prin formularul D100 până la data de 25 a lunii următoare plății chiriei.
- Să achiți suma reținută către Trezoreria Statului tot până pe data de 25 a lunii următoare.
- Să depui anual declarația D205 (până în ultima zi a lunii februarie a anului următor) care detaliază veniturile reținute pe fiecare beneficiar.
Obligațiile proprietarului (Persoană Fizică)
Deși SRL-ul sau PFA-ul reține și plătește impozitul pe venit (cel de 10%), tu, ca proprietar PF, nu ești complet scăpat de drumurile (digitale) la ANAF:
- Înregistrarea contractului la ANAF: Proprietarul PF trebuie să înregistreze contractul de închiriere prin depunerea formularului C168 (Declarație de înregistrare a contractelor de locațiune) în Spațiul Privat Virtual (SPV), în termen de maxim 30 de zile de la semnare. Află mai multe detalii despre C168.
- Plata CASS (Asigurările de Sănătate): Chiar dacă impozitul este rezolvat la sursă, tu ești responsabil pentru CASS. La finalul anului, trebuie să aduni toate veniturile nete din chirii obținute (inclusiv cele din contractele cu PJ, la care se pot adăuga dividende, dobânzi etc.). Dacă totalul depășește plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime, va trebui să depui Declarația Unică până pe 25 mai anul următor și să îți achiți contribuția la sănătate.
Dacă vrei să eviți complicațiile, poți folosi instrumentul nostru calculator impozit chirie 2026 pentru a estima atât impozitul, cât și obligația de plată a CASS-ului!
Articole conexe
Întrebări frecvente
Cine plătește impozitul când o persoană fizică închiriază unei firme?
Firma chiriașă (SRL sau PFA) are obligația să calculeze, să rețină la sursă și să plătească la ANAF impozitul pe chirie, nu proprietarul persoană fizică.
Cât este impozitul reținut la sursă pentru plata chiriei la persoană fizică?
Impozitul este de 10% aplicat la venitul net (care se obține scăzând cota forfetară de 20% din chiria brută). Practic, impozitul efectiv reținut este 8% din chiria totală.
Proprietarul persoană fizică mai trebuie să depună Declarația Unică dacă firma reține impozitul?
Da, dar doar pentru plata CASS (sănătate), dacă venitul net obținut din chirii cumulat cu alte venituri extrasalariale depășește plafoanele de 6, 12 sau 24 de salarii minime.
Cine înregistrează contractul la ANAF, chiriașul (SRL) sau proprietarul (PF)?
Proprietarul persoană fizică este cel obligat legal să înregistreze contractul de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile de la semnare (prin formularul C168).