Cine plătește reparațiile în chirie? Uzura normală vs dauna chiriașului

Pe scurt: Când o chestie se strică în casă, plata se împarte așa: reparațiile mari, care țin de clădire și chestii vechi (ex: s-a spart o țeavă la centrală, s-a stricat complet frigiderul de bătrânețe) pică în sarcina ta, ca proprietar. Reparațiile mici, de zi cu zi (becuri, chestii pe care le poți schimba repede), precum și stricăciunile din vina directă a chiriașului (i-a scăpat oala pe parchet, a rupt o ușă), sunt achitate exclusiv de către el, chiriaș.

Uzura normală vs. dauna imputabilă

Bătălia dintre un proprietar și un chiriaș pornește mereu de la întrebarea „De ce s-a stricat?”. Pentru a lămuri lucrurile, legea se folosește de termenul de uzură normală.

Orice obiect se degradează odată cu folosirea zilnică. Un covor se tocește, bateria de la duș nu mai strălucește ca la început, iar canapeaua face mici cute după ce ai stat 3 ani pe ea. Acestea sunt asimilate uzurii normale, iar proprietarul NU are voie să ceară bani chiriașului pentru a le înlocui, adică nu poți reține din suma blocată pe post de garanție.

Dacă, în schimb, chiriașul varsă sticla de vin pe canapea și nu mai iese cu absolut nimic, sau trântește un obiect greu pe plită și se sparge geamul termorezistent – acestea sunt daune din neglijență. În astfel de cazuri, reparația sau cumpărarea produsului nou e problema lui financiară.

Pentru a stabili o „bază” curată, trebuie neapărat să ai poze de la momentul semnării. Vezi cum faci un proces-verbal bun de inventar din care să reiasă dacă frigiderul mergea și dacă ușa avea deja vreo zgârietură.

Matricea reparațiilor: Cine și ce plătește concret

Codul Civil clarifică cine are responsabilitatea fiecărei piese. Ca proprietar, ești obligat „să menții locuința în stare bună de funcționare”.

Reparații majore – Picate pe umerii proprietarului

Orice lucrare majoră este treaba proprietarului (dacă nu e din vina dovedită a chiriașului):

• Tevile ascunse, instalația principală de la baie sau bucătărie.
• Infiltrațiile de apă de la plafon sau probleme la acoperiș.
• Instalația electrică îngropată.
• Înlocuirea completă a unei centrale termice (plus verificările obligatorii ISCIR/VTP) sau a aparatului de aer condiționat care și-au dat duhul din cauza anilor.
• Electrocasnicele mari (mașina de spălat, frigiderul, plita) care încetează să funcționeze complet din senin, din cauza unor piese uzate.

Dacă vrei, ca proprietar, poți să îi dai bani chiriașului să aducă un meseriaș, dar tu vei plăti de pe fundal acea factură. La ANAF, din păcate, banii dați la meșteri sunt un chin. Când declari venitul brut din chirie (prin Declarația Unică), ANAF îți va face „un cadou” scăzând 20% ca o sumă forfetară pentru reparații, dar tu nu poți introduce facturile reale de reparații ca să mai scazi din impozit.

Reparații minore și consumabile – Picate pe umerii chiriașului

Responsabilitatea chiriașului vizează tot ce folosește vizibil și zilnic (întreținere locativă curentă):

• Înlocuirea becurilor, bateriilor (telecomandă, senzor fum), siguranțelor vizibile.
• Înlocuirea unui furtun flexibil de chiuvetă spart pe loc.
• Orice stricăciune survenită strict dintr-o greșeală evidentă a lui (un scaun rupt, urme de arsură pe parchet, animalele de companie zgâriind tencuiala etc.).

Tot în sarcina chiriașului intră plata facturilor la curent și a întreținerii de pe lista blocului – detalii explicate în ghidul Cine trebuie să plătească utilitățile?.

Situații de extremă urgență

Să spunem că e sâmbătă la 12 noaptea, a cedat garnitura principală la cadă și baia se inundă, existând riscul uriaș de a inunda toți vecinii. Iar tu, ca proprietar, nu poți fi contactat.

Conform legii, în astfel de urgențe majore, chiriașul este îndreptățit să cheme un instalator de intervenții și să plătească lucrarea de îndată. Pe viitor, tu ești obligat să îi decontezi factura meseriașului (adică să-i dai banii înapoi, prin transfer bancar sau reținând acea sumă din chiria pentru luna respectivă, în condițiile prezentate în ghidul de plată a chiriei și decontări).

Cum specifici asta clar în contract?

Vrei liniște pe acest subiect? Nu lăsa acest detaliu la bunul simț. Trebuie introdus ca o regulă fermă încă din redactarea contractului de închiriere. Un text bun stipulează clar cine plătește consumabilele și stabilește o procedură pentru stricăciunile mari (ex: „chiriașul este obligat să notifice telefonic/mesaj proprietarul în maxim 24h de la identificarea unei defecțiuni”). Dacă ai nevoie de alte exemple, găsești mai multe informații despre clauzele ideale dintr-un contract aici.

Linkuri ajutătoare

• Ce înseamnă garanția și cum poți opri bani din ea la plecare
• Cine plătește fondul de rulment și pe cel de reparații de la bloc
• Care sunt celelalte drepturi ale chiriașilor tăi

Articole conexe

• Gestionare cereri reparații — flux complet
• Registru digital de reparații
• Daune apartament — procedura legală