Cum închei un contract de închiriere? Ghid pas cu pas

Pe scurt: Închirierea unui apartament nu înseamnă doar să dai cheile și să primești banii. Ca să fii protejat de bătăi de cap (chiriași care nu plătesc, stricăciuni sau probleme cu fiscul), trebuie să parcurgi câțiva pași simpli, dar obligatorii: redactezi un contract clar, faci un proces-verbal cu poze la predare, încasezi o garanție și anunți ANAF-ul că ai un chiriaș.

Acest ghid îți arată imaginea de ansamblu a procesului de închiriere. Pentru fiecare pas important, am pregătit ghiduri detaliate pe care le poți accesa din linkurile de mai jos.

Care este suma minimă pentru un contract de închiriere?

Una dintre cele mai frecvente întrebări ale proprietarilor este: există o sumă minimă legală pentru un contract de închiriere?

Răspunsul scurt: NU, legea română nu impune o sumă minimă obligatorie pentru chirie. Proprietarul și chiriașul sunt liberi să stabilească orice valoare agreează de comun acord.

Totuși, în practică există câteva restricții importante:

• Chiria trebuie să fie reală, nu simbolică. Dacă scrii în contract o sumă derizorie (ex: 10 lei/lună) pentru a evita impozitul, ANAF poate recalifica contractul drept „cedare gratuită” (comodat) sau poate face o reîncadrare fiscală la valoarea de piață a chiriei.
• Preț simbolic = risc de recalificare. În cazul unor controale, ANAF se uită la prețurile practicate în zonă pentru imobile similare. Dacă declari 50 lei pentru un apartament de 2 camere în București, te expui la sancțiuni fiscale.
• Dacă vrei să cedezi gratuit: folosește un contract de comodat — acesta recunoaște oficial că folosința este gratuită și nu generează obligații de plată a impozitului pe venit.
• Nu confunda suma minimă cu valoarea cadastrală sau cu norma de venit. Norma de venit se aplică doar pentru regimul hotelier (Booking/Airbnb), nu pentru închirierea pe termen lung.

Recomandarea practică: folosește chirii aliniate pieței (poți verifica pe site-urile de anunțuri imobiliare pentru zona ta). Dacă vrei să ajuți o rudă, alege explicit forma de comodat.

1. Stabilirea prețului, utilităților și garanției

Înainte să cauți chiriași, trebuie să fii clar cu tine însuți ce oferi și ce așteptări ai.

• Chiria și utilitățile: Cât va costa chiria lunară? Utilitățile (curent, apă, gaz, întreținere) vor fi plătite separat de chiriaș sau vor fi incluse în preț? Recomandarea este ca plata facturilor curente să cadă clar în sarcina chiriașului. Află mai multe despre cine plătește utilitățile în chirie.
• Garanția: Cere întotdeauna o garanție (echivalentul a 1 sau 2 luni de chirie). Această sumă te protejează dacă la final chiriașul pleacă lăsând în urmă facturi neplătite sau mobilă ruptă.
• Reguli de bază: Accepți animale de companie? Fumezi în apartament? Clarifică aceste detalii de la bun început.

2. Redactarea contractului de închiriere

Nu folosi modele de contract descărcate la întâmplare de pe internet, vechi de 10 ani. Un contract bine scris te salvează de probleme.

Chiar dacă te întrebi unde se face contractul de închiriere, află că poți să-l redactezi și să-l semnezi tu cu chiriașul la masa din bucătărie. Nu e obligatoriu să-l autentifici la notar (deși asta îi dă direct putere executorie - adică poți recupera mai ușor datoriile).

Ce trebuie să scrii obligatoriu în contract:

• Cine sunt părțile implicate (date din buletin).
• Ce se închiriază exact.
• Cât e chiria, în ce monedă (Lei/Euro) și în ce zi a lunii se plătește. Vezi aici sfaturi despre plata chiriei cash vs transfer bancar.
• Cine face și cine plătește reparațiile în chirie.
• Ce se întâmplă cu fondul de rulment și cel de reparații.
• Care este termenul de preaviz (cu cât timp înainte trebuie să te anunțe chiriașul că pleacă).

Ghid util: Model de clauze esențiale pentru un contract de închiriere pe termen lung.

3. Predarea apartamentului (Inventarul)

Momentul în care dai cheile este critic. Aici se fac cele mai multe greșeli.

Nu da cheile pur și simplu. Fă un proces-verbal de predare-primire. Acesta este o listă în care scrii tot ce există în apartament (mobilă, electrocasnice) și starea lor de funcționare. Fă poze la absolut tot și la indexul contoarelor (apă, curent, gaz) și trimite-i-le chiriașului pe email ca dovadă.

Această listă este esențială la plecarea chiriașului. Doar comparând starea inițială cu cea finală vei putea reține bani din garanție, dacă este cazul.

Ghid util: Cum faci corect predarea-primirea și inventarul apartamentului.

4. Obligațiile tale la ANAF

Ai semnat contractul, ai dat cheile. Acum ai 30 de zile la dispoziție să anunți Fiscul.

1. Formularul C168: Trebuie să trimiți online la ANAF o cerere prin care anunți că ai închiriat proprietatea. Vezi Ghidul de completare formular C168.
2. Declarația Unică: În anul următor, până pe 25 mai, trebuie să depui Declarația Unică prin care calculezi și plătești impozitul pe banii încasați. Află tot ce trebuie să știi despre Declarația Unică.

5. Gestionarea relației pe parcurs

Pe parcursul închirierii, rolul tău este să asiguri un spațiu locuibil, iar rolul chiriașului este să plătească la timp și să aibă grijă de casă.

• Nu poți intra oricând peste el în casă. Există niște drepturi clare ale chiriașilor pe care trebuie să le respecți.
• Dacă se strică o țeavă în perete, o repari tu. Dacă chiriașul sparge din greșeală oglinda de la baie, o plătește el.
• Dacă vrei să prelungești contractul sau să mărești chiria, trebuie să faci un act adițional de prelungire.

6. Cum se încheie colaborarea (Rezilierea)

Când chiriașul dorește să plece (sau când vrei tu să-i ceri să elibereze locuința), trebuie respectat preavizul din contract.

La final, vei face din nou o evaluare a apartamentului pe baza procesului-verbal inițial. Dacă nu sunt pagube și facturile sunt plătite la zi, returnezi toată garanția. Dacă există probleme, poți opri din ea suma necesară pentru reparații sau restanțe.

În cele din urmă, nu uita să anunți ANAF-ul că acel contract a luat sfârșit.

Ghid util: Cum se face rezilierea contractului și restituirea garanției.

Articole conexe

• Documente de cerut chiriașului înainte de semnare
• Clauza de indexare a chiriei (ICR, EUR, inflație)
• Clauze de asigurare în contractul de închiriere